Межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Правовую основу регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ, связанных с межеванием, составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский, Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, Федеральный закон № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации. Межевание – это один из наиболее значительных процессов, входящих в землеустроительные и кадастровые работы, по оформлению земли. Он включает в себя работы, связанные с определением масштабов и границ земельного участка, обозначение границ участка на самой местности, осуществление планирования географического положения участка и его размеров, а также юридическое сопровождение всех документов в соответствующие инстанции. В большинстве случаев, почти все операции, которые каким-либо образом связаны с оформлением земли, включают в себя проведение определенных видов кадастровых работ. К кадастровым работам относятся: измерение площади земельного участка, внесение изменений в кадастр, сбор необходимой документации, требуемой для осуществления межевания и изготовления межевого плана, для дальнейшего оформления земельного участка в органах местного и государственного управления.
Один из наиболее часто задаваемых вопросов: "Нужно ли проводить межевание перед продажей участка?" Следует знать, что обязательное межевание земельных участков (в том числе и для совершения сделок с ними) было отменено Законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г., вступившим в силу 1 марта 2008 г. Тем не менее, часто случается, что во многих случаях, например, разработка градостроительного плана, разработка схемы планировочной организации на строительство зданий, требуется, чтобы были предоставлены в электронном виде координаты земельного участка по результатам межевания. Этим преследуется цель исключения ошибок и спорных вопросов. Межевание активно пропагандируется многими геодезическими фирмами, агентствами недвижимости, нотариусами и т.д.
Невольно встает вопрос: межевать или не межевать? Попробуем разобраться, насколько оправданно проведение межевания для оформления сделок с земельными участками.
Аргументы в пользу межевания.
Прирезки. Один из самых убедительных доводов в пользу межевания – возможность увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка. Наследование с разделом. Иногда при вступлении в права наследования земельные участки образуются из одного исходного. Согласно свидетельствам о собственности они являются самостоятельными, однако границы между ними могут быть условными, особенно при наличии родового дома, находящегося в долевой собственности. В случае, когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.
Раздел или объединение. Раздел - данная процедура требуется, в случае, когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, а также когда большемерный участок делится с целью строительства второго жилья или выдела доли из общей долевой собственности. Объединение – есть, к примеру, у вас участок, но он очень мал для строительства. На ваше счастье сосед готов вам продать свой. Объединив два участка в один, вы получаете необходимые квадраты.
Вообщем, причины для раздела или объединения могут быть разные, но суть одна: разделить земельный участок, так же как и объединить два в один без межевания не возможно.
Без конфликтов и споров. Если земельный участок многие годы не используется и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн пересмотреть границы. Межевание с письменным уведомлением будет сдерживать неправильные действия соседей в отношении границ участка. Кадастровый план вместо генерального. Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым установить его легальный статус, чем заниматься корректировкой генерального плана за свой счет.
Освоение неосвоенного. Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение неосвоенного участка при межевании.
Защита вашей недвижимости. Если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться: никто из соседей, производивших установление границ ранее, не «наехал» на участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят. Оформление сложных конфигураций. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате наступления соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Лучше узаконить такую сложную геометрическую фигуру через межевание, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка.
Упрощение сделки. Большинство покупателей недвижимости считают, что межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, поэтому готовы покрыть расходы на проведение данной процедуры. Соответственно, межевание в качестве дополнительного преимущества могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта недвижимости. Аргументы против межевания.
Закрепление закрепленного. Как известно, дачная амнистия распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса в 2001г. Как правило, свидетельства о праве собственности на такие объекты выданы в 92–98 гг. прошлого века, а пользование землей могло начаться еще раньше, так что участки имеют давно сложившиеся границы.
Сложные конфигурации. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Это тоже тот случай, когда межевание желательно. Сложная форма земельного участка образуется в результате «откусывающей» деятельности соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования. Тут участок может принять какую угодно конфигурацию. Узаконить участок с причудливой формой через межевание гораздо лучше, чем просто не обращать внимание на то, что в документах сказано одно, а в реальности - совершенно другое.
Исходя из всего выше сказанного можно подумать, что межевание это сплошное благо и нужно немедленно бежать и межевать землю. Но всегда есть другая чаша весов. Не торопитесь пока не взвесите все за и против. Почему не стоит торопиться:
Долго и дорого - основной минус межевания. Межевание занимает довольно много времени и обходится отнюдь не дешево. При этом собственник участка должен принимать в процедуре активное участие, предоставлять схемы размещения участка на кадастровом плане территории, утвержденные органом местного самоуправления, акты согласования границ с соседями, объявление в газету о проведении собрания, подавать заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и т.д. В то же время кадастровый паспорт без межевания оформляется за один - два месяца, а расходы при этом только на очереди и переезды. Следует отметить и тот минус, что собственники не могут продать, а покупатели - купить до того, как длительная процедура не будет завершена
Расплата за чужие ошибки. Это бремя, возложено на владельцев земельных участков. К сожалению, законом не предусмотрено исправление ошибок какими либо федеральными структурами, это предусмотрено за счет заказчика кадастровых работ. По данным статистики в некоторых регионах РФ количество выявленных ошибок в межевании достигло 13%.
Сложности с соседями. Не так уж редко при межевании возникают сложности с соседями - когда речь заходит о подписании акта согласования границ. Если вы годами выращивали на своем участке крапиву и вызывали этим недовольство соседей, то даже если вы уступите им метр-другой вдоль границы, они могут постараться испортить вам жизнь - не подпишут акт согласования границ. И это бы еще ладно, соседи могут написать и возражение по границе. В этом случае регистрация земельного участка возможна только после предъявления документа о разрешении межевого спора. А это означает - судебное разбирательство, причем - отнюдь не на день и два, оно может затянуться и на годы.
Несоответствие границ. Не всегда границы земельного участка по кадастровому плану и в реальности соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов нарисовать границы так, чтобы площадь участка не отличалась от правоустанавливающего документа. Выявленная накладка и необходимость пересчета – это признак ошибки в измерениях либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому нельзя точно утверждать, действительно ли ошибка при пересчете устраняется или гладко стало только на бумаге.
Распространенным является заблуждение собственников, что кадастровые инженеры участвуют в конфликтах по земельным границам (особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны), но такая работа явно выходит за рамки его полномочий, цены договора подряда, поэтому выполняться не будет (за исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков).
В некоторых случаях межевание становится совершенно излишней и ненужной процедурой, которая только тормозит работы и мешает быстрее провести сделку, к тому же требует затрат. Но в ряде других случаев без межевания просто не обойтись – определить местоположение участка и воссоздать его границы по другому оказывается просто невозможно.