Землеустроительная экспертиза проводится для определения особенностей земельных участков: их месторасположения, площади и др. Целью исследования может быть выяснение границ земельных наделов, их соответствие данным земельной документации, правилам использования земельных участков и возможность деления их на более мелкие...

Проведение землеустроительной экспертизы предполагает использование двух методов:

1. Документальные методы – изучение бумаг, подтверждающих право собственника на землю, кадастровых записей и прочих документов, относящихся к данному земельному участку. Эксперт изучает существующие документы, проводя анализ характеристик земельного участка: площади, местонахождения и пр.
2. Геодезические методы - исследование непосредственно самого земельного участка, а именно:

• Полевые измерения - получение данных о площади, местоположении и других характеристиках земельного участка. В полевых измерениях применяются специальные геодезические приборы: лазерные дальномеры, теодолиты, тахометры, нивелиры и GPS-оборудование. Эти инструменты используются для определения расстояния от объектов на местности или их местоположения на карте, измерения горизонтальных и вертикальных углов.
• Камеральная обработка - анализ данных полевых измерений. С помощью специальных компьютерных технологий строится виртуальная модель исследуемого земельного участка.

Судебная землеустроительная экспертиза требуется для решения следующих проблем:

1. Определение размера земельного участка для использования по назначению располагающейся на нем недвижимости.
2. Установление соответствия размеров участка значению, прописанному в документации.
3. Доказательство присутствия на участке недвижимого имущества.
4. Доказательство нахождения на земельном участке истца недвижимости, принадлежащей ответчику.
5. Установление земельных границ участков сторон судебного разбирательства.
6. Определение местоположения участка или недвижимого имущества с помощью географических координат.
7. Межевание земель.
8. Регистрация или перерегистрация земельных наделов.
9. Определение возможности строительства на этом участке какого-либо сооружения.
10. Выявление нарушений правил застройки земельных участков.
11. Установление границ участка земли, использованной самовольно.

Документы, необходимые для проведения экспертизы:

• Бумаги, подтверждающие права собственника на владение землей (договор купли-продажи, регистрационные документы).
• Точный адрес местоположения земельного участка.
• Документы, выписанные из кадастровой палаты.
• Перечень сооружений на территории земельного участка и пр. материалы.

Вопросы, которые следует поставить перед экспертом:

1. Соответствует ли площадь земельного участка показателям, прописанным в регистрационных документах?
2. Имеет ли место быть несоблюдение границ земельных участков?
3. Присутствует ли на земельном участке истца недвижимое имущество ответчика?
4. Соответствует ли местоположение сооружения указанному адресу в регистрационных документах?
5. Каковы координаты местоположения исследуемого земельного участка?
6. Приемлемо ли на указанном земельном участке строительство здания? Если нет, то какие могут на это быть причины?
7. Какая площадь застройки остается свободной от застройки?
8. Какие именно правила землеустройства, градостроения были нарушены во время возведения частного дома, коттеджа, коммерческого здания и т.д.?
9. Присутствует ли в регистрационных документах на землю кадастровая ошибка?

Проведение землеустроительной экспертизы

При рассмотрении в суде споров, связанных с защитой вещных прав физических и юридических лиц на земельные участки, очень часто приходится проводить землеустроительную экспертизу.

В рамках данной статьи хочу обратить внимание на те вопросы, которые возникают на практике при назначении и проведении экспертизы и соблюдение которых позволит избежать ее недобросовестности, о которой обычно заявляет одна из сторон.

А) Кто вправе проводить землеустроительную экспертизу

Экспертиза может проводиться не только в государственном судебно-экспертном учреждении, а также

- в негосударственной экспертной организации,

- лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися работниками экспертного учреждения (организации).

При выборе эксперта или экспертного учреждения необходимо чтобы эксперт отвечал следующим условиям:

- наличие допуска (лицензии) к проведению соответствующих работ;

- наличие образования;

Так, представляется неверным, поручать проведение землеустроительной экспертизы специалисту, имеющему экспертную специальность «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки» или имеющему образование инженер-строитель.

Землеустроительную экспертизу могут проводить эксперты, имеющие экспертную специальность «27.1 Исследование объектов землеустройства, в том числе с определением их границ на местности» (Перечень экспертных специальностей, по которым представляется право самостоятельного производства судебных экспертиз в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России, утвержден приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 27 декабря 2012 г. № 237).

- наличие соответствующей материально-технической базы или условий для проведения экспертизы;

- в случае если экспертом назначается государственное судебно-экспертное учреждение, судом должен быть соблюден территориальный принцип проведения судебных экспертиз в государственном судебно-экспертном учреждении. Территориальные сферы экспертного обслуживания региональных центров судебной экспертизы Минюста России утверждены приказом Минюста от 19 мая 2006 г. N 200.

Все вышеуказанные сведения целесообразно запрашивать у руководителя экспертного учреждения, в котором предполагается ее производство либо сторона, которая ходатайствует о проведении экспертизы в конкретной организации или поручении ее конкретному эксперту, предоставляет указанные сведения.

В случае несоответствия экспертного учреждения или эксперта указанным требованиям сторонами может быть заявлен отвод эксперту.

Причинами отвода эксперта также может являться то обстоятельство, что эксперт уже высказывал мнение по тому же объекту при выполнении своих профессиональных обязанностей или имеются обстоятельства, вызывающие сомнения в объективности и беспристрастности эксперта.

Поэтому не стоит ходатайствовать о проведении экспертизы экспертом, который ранее обмерял ваш участок или инвентаризировал здания, строения, расположенные на нем. Велика вероятность, что данная кандидатура может быть отклонена судом, в том числе по ходатайству другой стороны.

В случае если стороны не достигли согласия в отношении кандидатуры эксперта может суд на основании статьи 83 Гражданского процессуального кодекса РФ может назначить комиссионную экспертизу ( ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

Б) Какие вопросы могут быть поставлены перед экспертами

Круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. При это стороны вправе предложить свои формулировки вопросов, подлежащие разрешению экспертами. Ходатайство с Вашими вопросами для эксперта нужно оформить в письменном виде. Отклонение предложенных вопросов суд должен мотивировать (ст. 79 ГПК РФ). Формулируя вопросы для экспертов необходимо помнить, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Пример 1

В случае необходимости определить границы земельного участка, наложение границ соседних земельных участков, правомерность возведения зданий и сооружений, а также оспаривание раздела земли, экспертами будут решаться следующие вопросы:

- Выяснить, накладываются ли границы смежных участков друг на друга.

- Определить координаты поворотных точек земельного участка.

- Определить координаты углов строения, расположенного на земельном участке.

- Определить площадь свободного от застройки земельного участка.

- Определить площадь застройки на земельном участке.

- Определить возможность проведения застройки, и возможную площадь застройки

Пример 2

Экспертиза, связанная с разделом земельного участка может предоставить ответы на следующие вопросы:

- Определить и отразить на плане фактические границы земельного участка.

- Определить и отразить на плане фактический порядок пользования земельным участком сособственниками.

- Определить и отразить на плане какую площадь земельного участка занимает каждый из сособственников.

- Определить и отразить на плане соответствуют ли фактические границы земельного участка, границам, обозначенным в правоустанавливающих документах, определить площадь несоответствия

- Разработать варианты раздела земельного участка в соответствии с долями, установленными в правоустанавливающих документах, с учетом (или без учета) фактического порядка пользования земельными участками.

В) Порядок проведения экспертизы (выезд специалиста на земельный участок, участие сторон при проведении экспертизы, обеспечение доступа эксперта на земельный участок)

На практике встречаются ситуации, когда экспертные работы по установлению границ проводятся без выхода специалиста на земельный участок. О чем может свидетельствовать отсутствие обращения для прохода на земельный участок для проведения работ. Проведение работ без выезда на место является грубым нарушением и может служить основанием для оспаривания результатов экспертизы.

В связи с этим, выход (выезд) на земельный участок для проведения работ должен быть обязательно и в целях предотвращения указанного нарушения при проведении экспертизы целесообразно присутствовать при проведении замеров, съемки на местности.

Такое право лиц, участвующих в деле, закреплено частью 3 ст. 84 Гражданского процессуального кодекса РФ, частью 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом они не вправе вмешиваться в ход исследования и мешать нормальной работе экспертов.

Вместе с тем, в силу статьи 24 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации” участники процесса, присутствующие при производстве судебной экспертизы, могут давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету судебной экспертизы.

Поэтому представляется возможным давать эксперту необходимые пояснения, обращать его внимание на важные для Вас обстоятельства, например, месторасположение остатков ограждений, строений и т.п.

Если есть какие-то вопросы, пояснения желательно вручить их эксперту в письменной форме.

В тех случаях, когда дело рассматривается в арбитражном суде желательно до назначения экспертизы подать ходатайство о присутствии при проведении экспертизы.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе” на присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

Если в дальнейшем выяснится, что присутствие лица, участвующего в деле, при производстве экспертизы создает препятствия для нормальной работы эксперта, в том числе если такое лицо дает эксперту устные или письменные пояснения, например, содержащие информацию о фактах или информацию по вопросам права и правовых последствий оценки доказательств, суд при наличии соответствующего ходатайства эксперта вправе вынести определение об отмене разрешения этому лицу, участвующему в деле, присутствовать при производстве экспертизы.

Во время обследования спорных земельных участков важно обратить внимание на то обстоятельство, кто конкретно участвует в обмерах. Одной из причин отмены судебных решений является то, что к работам по проведению землеустроительной экспертизы привлекались некомпетентные лица. Часто бывает, что эксперт, назначенный судом, лично не проводит измерения спорных участков, это делают работники геодезической организации, в которой работает эксперт. В таком случае при оспаривании заключения эксперта Вы можете ссылаться на то, что в проведении экспертизы участвовали лица, не назначенные в качестве экспертов и не предупрежденные судом об ответственности, предусмотренной УК РФ, что могло повлиять на результаты экспертизы.

Обратите внимание на приборы, которыми проводятся измерения, по возможности сфотографируйте их заводские номера. В практике встречаются случаи, что к заключению эксперта прикладывались копии свидетельств о поверке не тех приборов, которыми измерялись участки.

Обеспечение доступа на земельный участок для проведения работ.

Очень часто, на захваченном земельном участке располагается забор, и сторона не предоставляет доступ на земельный участок, препятствуют проходу на земельный участок для проведения работ.

В таких случаях при рассмотрении дела в суде общей юрисдикции действия стороны следует расценивать как уклонение от проведения экспертизы, последствия которого в силу ч. 3 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ следующие.

При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.

В тех случаях когда, экспертиза назначается по делу, рассматриваемому в арбитражном суде, необходимо руководствоваться позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 4 апреля 2014 г. N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе”.

Так, в пункте 10 постановления указано, что в случае, когда подлежащий предоставлению эксперту для производства экспертизы объект исследования находится у иных лиц, суд, руководствуясь частью 1 статьи 16 АПК РФ, решает вопрос об обеспечении эксперту свободного доступа к такому объекту. Если лицо, у которого находится объект исследования, не предоставляет его в распоряжение эксперта, суд вправе истребовать данный объект в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 66 Кодекса.

В случае неисполнения лицом, у которого находится объект исследования, обязанности предоставить истребуемый судом объект исследования (предоставить доступ к нему) суд вправе наложить на такое лицо судебный штраф на основании статьи 66 Кодекса.

При невыполнении участвующим в деле лицом процессуальных обязанностей, если это привело к невозможности продолжения проведения экспертизы (например, в случае уклонения лица от предоставления эксперту объектов исследования либо доступа к ним), суд на основании части 2 статьи 111 АПК РФ вправе отнести на это лицо понесенные экспертом расходы в размере стоимости фактически проведенного исследования.

Г) Документы и материалы, необходимые для проведения экспертизы

Полнота и своевременность предоставления документов и материалов для проведения экспертизы является важным условием для проведения экспертизы.

Выводы эксперта буду основаны на тех материалах и документах, которые ему предоставлены судом. Следовательно от их полноты зависит обоснованность выводов эксперта.

Здесь необходимо учитывать, что стороны не вправе напрямую предоставлять эксперту документы и материалы.

При проведении экспертизы эксперт должен использовать только те материалы, которые он получил от суда. В силу ст. 85 ГПК РФ эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы. Этот запрет не всегда соблюдается.

Поэтому при назначении экспертизы сторонам необходимо позаботиться о том, чтобы все необходимые материалы были представлены в суд до передачи документов, материалов дела эксперту.

В последствии, при изучении экспертного заключения проверьте,

- все ли предоставленные судом материалы и документы исследованы экспертом;

- нет ли в нем ссылок на документы, которые не направлялись эксперту судом и которые могли повлиять на сформулированные экспертом выводы;

-сделал ли он соответствующий анализ материалов дела (на это обратите особое внимание, поскольку эксперты часто не изучают все материалы дела);

Что делать, если вы не согласны с заключением эксперта

При неполноте заключения (когда не все объекты были представлены для исследования, не все поставленные вопросы получили разрешение); при неточностях в заключении и невозможности устранить их путем опроса эксперта в судебном заседании; может быть назначена дополнительная экспертиза (ст. 87 ГПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации").

В целях уяснении вопросов, возникающих при исследовании заключения эксперта, эксперт может быть вызван в суд для опроса. А также вы можете ходатайствовать о привлечении специалиста, для рецензирования заключения эксперта. В случае привлечения последнего, он не оценивает заключения эксперта как доказательства по делу, но может произвести анализ заключения эксперта с точки зрения его научной и методической обоснованности, соответствия рекомендациям, выработанным общей теорией судебной экспертизы, соблюдения требований законодательства, регулирующего судебно-экспертную деятельность.

В тех случаях, когда заключение эксперта, на ваш взгляд, необоснованно и необъективно, когда был нарушен порядок проведения экспертизы, например, экспертом не осуществлялся личный осмотр объекта исследования или экспертом не были учтены все обстоятельства дела, возможно ходатайствовать о проведении повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту. (ст. 87 ГПК РФ, ст. 20 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации") .

При исследовании и оценке заключения эксперта следует помнить, что заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом равно как и другие доказательства по делу, и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении»). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.